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전세 계약 특약사항은 전세보증금 보호와 분쟁 예방을 위해 반드시 꼼꼼하게 챙겨야 합니다. 이 글에서는 전세 계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항, 실제 예시, 체크리스트, 주의점까지 실전형으로 정리합니다.

전세 계약 특약사항은 임차인의 보증금 보호와 분쟁 예방에 필수입니다. 이 글에서 전세 계약 특약사항 넣는 방법, 예시, 주의사항까지 한 번에 확인하세요.

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전세 계약 특약사항 핵심 체크리스트

특약사항	목적	실전 예시
국세/지방세 체납 확인	보증금 선순위 위험 방지	임대인 세금 체납시 계약 해지 및 계약금 반환
소유권 변동 시 통보	전세 사기 예방	소유자 변경시 임차인 해지 및 보증금 반환
전세대출·보증보험 조건부	계약 무효/보증금 반환	전세대출·보증보험 불가시 계약 무효
전세권 설정 동의	대항력·우선변제권 확보	전세권 설정 등기 임대인 협조
근저당 설정 금지	보증금 후순위 방지	잔금일 이후 근저당 설정 금지
선순위 근저당 말소	기존 채무 청산	잔금일 동시 말소
만기 시 집 개방 협조	새 임차인 유치	만기 시 집 개방 협조
전세반환보증 가입	보증금 안전	임대인 2년 보증 가입 의무
보증금 반환 시기 명시	만기 후 신속 반환	만료일 즉시 반환

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전세 계약 특약사항, 왜 꼭 챙겨야 할까요?

• 전세보증금은 수천~수억 원에 달하는 만큼, 계약서 한 줄이 내 돈을 지키는 결정적 역할을 합니다.
• 특약사항은 계약 당사자 간의 추가 약속으로, 분쟁 발생 시 법적 근거가 됩니다.
• 실제 전세 사기, 보증금 미반환, 소유권 변동 등 다양한 리스크를 예방할 수 있습니다.

1. 전세 계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항 BEST 9

1) 국세·지방세 체납 관련 특약

• 목적: 집주인 세금 체납으로 내 보증금이 위험해지는 상황 방지
• 예시: "계약 체결 후 임대인의 국세 및 지방세 체납이 확인될 경우 임대인은 즉시 체납 세금을 완납한다. 불이행시 계약 해지 및 계약금 반환한다."
• 계약서와 함께 국세·지방세 완납증명서 요청 시 더 안전

2) 소유권 변동 시 임차인 통보 및 계약 해지 특약

• 목적: 소유권 이전 통한 전세 사기 예방
• 예시: "계약기간 중 임대인이 주택을 매매 등으로 소유권 변동 시 즉시 임차인에게 알리고, 임차인은 계약 해지 및 보증금 반환을 요구할 수 있다."

3) 전세대출·보증보험 조건부 계약 특약

• 목적: 대출/보증보험 불가 시 계약금 손실 방지
• 예시: "본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행 및 전세보증보험 가입이 가능한 경우에만 유효하며, 불가시 계약 무효 및 보증금 반환한다."

4) 전세권 설정 동의 특약

• 목적: 전입신고 불가 등 대항력 확보 불가 상황 대비
• 예시: "임대인은 잔금 시 임차인의 전세권 설정 등기에 필요한 서류를 교부하고 적극 협조한다."

5) 근저당 설정 금지 특약

• 목적: 내 보증금이 후순위로 밀리는 상황 방지
• 예시: "임대인은 잔금일 다음날까지 임차주택에 저당권, 근저당을 설정하지 않는다."

6) 선순위 근저당 말소 특약

• 목적: 기존 대출 등 선순위 채무 청산 확인
• 예시: "선순위 근저당은 잔금일 이전 또는 동시 말소한다."

7) 만기 시 집 개방 협조 특약

• 목적: 새 임차인 유치 원활, 보증금 반환 신속화
• 예시: "임차인은 만기 시 새 임차인 구인을 위한 집 개방에 적극 협조한다."

8) 전세반환보증 가입 특약 (임대사업자 필수)

• 목적: 보증금 미반환 리스크 최소화
• 예시: "임대인은 전세반환보증 2년 가입 후 보증서를 임차인에게 발송한다."

9) 보증금 반환 시기 명시 특약

• 목적: 만기 후 보증금 반환 지연 방지
• 예시: "임대차기간 만료일에 임대인은 보증금을 즉시 반환한다."

2. 전세 계약 특약사항, 이렇게 작성하세요

• 누가 봐도 오해 없는 명확한 문장으로 작성
• 특약이 길면 별지(첨부문서)로 작성 후 계약서에 첨부
• 주택임대차보호법을 위반하는 특약은 효력 없음에 유의
• 임대인·임차인 모두 서명(날인) 필수

3. 전세 계약 특약사항 실전 체크리스트

• 등기부등본, 건축물대장, 국세·지방세 완납증명서 확인
• 전세보증보험, 전세대출 가능 여부 사전 확인
• 계약서에 특약사항 별도 기재 및 서명
• 잔금일 동시 근저당 말소 등 실무 절차 동행
• 특약 위반 시 손해배상 등 구체적 조항 명시

4. 전세 계약 특약사항, 실제 현장 후기

• 특약사항 없이 계약했다가 집주인 세금 체납으로 경매 진행, 보증금 일부 손실 경험
• 소유권 변동 특약 덕분에 전세 사기 피해 예방 사례
• 전세대출 불가 특약으로 계약금 반환받은 사례 등

5. 전세 계약 특약사항 FAQ

Q. 전세계약 특약사항이란 무엇인가요?

A. 전세계약서에 추가로 기재하는 임대인·임차인 간의 특별 약속입니다. 주택임대차보호법 범위 내에서 효력이 발생합니다.

Q. 전세 계약 특약사항을 꼭 넣어야 하는 이유는?

A. 보증금 미반환, 소유권 변동, 대출/보증보험 불가 등 다양한 위험을 예방할 수 있습니다.

Q. 임대인에게 불리한 특약도 효력이 있나요?

A. 네, 임대인·임차인 합의로 작성된 특약은 법에 위배되지 않는 한 효력이 있습니다.

Q. 특약사항 작성 시 주의해야 할 점은?

A. 법률 위반 조항은 무효, 오해 소지 없는 명확한 문장, 별지 작성 시 계약서와 함께 보관하세요.

Q. 전세계약 특약 예시를 더 보고 싶어요!

A. 공식 부동산 정보에서 더 많은 특약 예시를 확인하세요.

6. 전세 계약 특약사항 넣는 절차 & 준비물

• 임대인·임차인 신분증, 도장, 계약금 준비
• 등기부등본, 건축물대장, 국세·지방세 완납증명서
• 특약사항 문구 미리 준비(필요시 전문가 상담)
• 계약서 작성 시 특약란에 직접 기재 및 서명
• 별지 작성 시 계약서와 함께 보관

7. 전세 계약 특약사항 작성 시 주의사항

• 주택임대차보호법 위반 조항은 무효
• 임차인에게 불리한 조항(예: 1년 거주 후 퇴거 강제, 임대료 무제한 인상 등)은 법적 효력 없음
• 특약 위반 시 손해배상 등 구체적 조항 명시
• 계약서·특약서 모두 서명(날인) 필수

공식 정보 확인: 정부24 임대차계약 안내

결론 및 마무리

• 전세 계약 특약사항은 내 보증금과 권리를 지키는 가장 강력한 무기입니다.
• 계약서 한 줄, 특약 한 줄이 실제 분쟁에서 결정적 역할을 합니다.
• 실제 현장 사례와 체크리스트, 주의사항까지 꼼꼼히 챙겨 안전한 전세 생활 시작하세요.
• 궁금한 점은 댓글 또는 전문 상담을 통해 꼭 확인하세요!

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작성자 소개

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10년 이상 현장 경험과 최신 법률 트렌드, 데이터 기반으로 독자 여러분의 안전한 전세 생활을 응원합니다!